Audyt prawny w procesie inwestycyjnym

Zanim dojdzie do podpisania umowy albo umów związanych z określonym procesem inwestycyjnym, warto dokonać analizy prawnej sytuacji prawnej majątku, w który przedsiębiorca chce zainwestować oraz oceny prawnej przewidywanych ryzyk związanych z planowaną inwestycją.

Pomijam tu kwestie dotyczące łączenia się albo przekształcania spółek prawa handlowego, ponieważ ta tematyka jest bardzo szeroka i wymagałaby osobnego omówienia.
Skupię się natomiast na statystycznie najczęstszym zagadnieniu dla praktyki życia gospodarczego związanym z procesem inwestycyjnym, czyli na kwestii cywilnoprawnych skutków inwestycji w nieruchomość.
Podstawowym skutkiem związanym z inwestycją jest oczywiście cena sprzedaży, jaką inwestor musi zapłacić za określony majątek. Audyt prawny inwestycji pozwoli na ustalenie, czy istotnie cena ta będzie wynosiła ustaloną z góry wartość, czy też inwestycja może spowodować dla inwestora dodatkowo inne koszty albo niedogodności, których ten nie był świadomy przy wstępnym wyborze konkretnej oferty.
Niezależnie od stopnia zaangażowania kapitałowego warto wiedzieć, na czym polega właściwa analiza prawna inwestycji. Z reguły przy większych transakcjach managerowie zlecają taki audyt specjalistom, niemniej jednak przydatna jest wiedza, na co specjaliści powinni zwrócić uwagę i co poddać analizie. Krótki przewodnik poniżej.

Działka bez tajemnic

Zasadniczym elementem oceny atrakcyjności nieruchomości poza jej ceną jest kwestia, czy jest to nieruchomość o tzw. uregulowanym stanie prawnym. Pod tym potocznym określeniem kryje się informacja, że aktualny odpis z księgi wieczystej jest zgodny ze stanem faktycznym i stosownie odzwierciedla stan prawny, a aktualne dane z rejestru gruntów są poprawnie uwidocznione w księdze wieczystej.

Prawa niewpisane do księgi wieczystej skuteczne przeciwko nabywcy

Bardzo ważną zasadą, która jest motywem przewodnim tzw. badania księgi wieczystej, jest zasada jawności ksiąg wieczystych, określona w art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza ona, że nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
W obrocie nieruchomościami istnieje też inna bardzo ważna zasada, zwana rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, określona w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza ona w uproszczeniu, że nabywca jest chroniony przez tę rękojmię, jeżeli kupił nieruchomość albo inne prawo rzeczowe od osoby, która w księdze wieczystej jest wskazana jako uprawniona.
W audycie prawnym planowanej inwestycji w nieruchomość należy mieć jednak na uwadze, że niestety zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko niektórym prawom, które są skuteczne wobec nabywcy mimo tego, że nie zostały wpisane do księgi wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: